Die Rückzahlung der Mietkaution

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Regelmäßig überlässt der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag als Sicherheit. Diese Mietkaution ist nicht dazu da, während des noch laufenden Mietverhältnisses möglicherweise offen stehende Mietzahlungen zu decken. Stattdessen geht es darum, dem Vermieter eine Sicherheit an die Hand zu geben, um ihn im Falle von nicht vertragsgemäßem Verhalten des Mieters nicht schutzlos zu stellen.

Im laufenden Mietverhältnis sollten Sie als Vermieter darauf achten, nur dann auf die Kaution zurück zu greifen, wenn Ihr Anspruch rechtskräftig im Wege eines gerichtlichen Verfahrens festgestellt wurde.

Im Übrigen ist es so, dass der Vermieter die Kaution nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden darf, zur Aufrechnung mit Ansprüchen aus anderen rechtlichen Beziehungen zum Mieter bleibt kein Raum.

Im Gegenzug ist auch der Mieter nicht berechtigt, etwa die letzten zu zahlenden Mieten gegen den später bestehenden Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution aufzurechnen. Damit ist es ausgeschlossen, die Kaution „abzuwohnen“.

Für den Vermieter besteht eine Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution erst dann, wenn ihm die angemietete Wohnung zurückgegeben wurde. Dazu zählt insbesondere der Rückerhalt sämtlicher Schlüssel.

Für den Fall, dass das Mietobjekt während der Mietzeit veräußert wurde, ändert sich an dieser Rechtslage nichts. Der neue Eigentümer tritt in das Mietverhältnis ein und wird dadurch im Fall des Auszuges des Mieters zur Rückzahlung verpflichtet.

Im Umkehrschluss kann aber auch der Mieter die Kaution nicht wegen des Verkaufs des Objekts vom Vermieter zurück verlangen, sondern nur dann, wenn das Mietverhältnis endet.

In der Regel ist die Mietkaution in etwa spätestens drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann ein abweichender Zeitraum gelten.

Bezüglich der noch offenen letzten Nebenkostenabrechnung ist darauf zu achten, dass der Vermieter hierzu die Kaution noch einbehalten darf, soweit er die Kaution zur Absicherung der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung voraussichtlich noch benötigt.

Diese Ausnahme vom Gebot der möglichst zeitnahen Rückzahlung beinhaltet jedoch, dass ein Bedürfnis hierzu bei verständiger Würdigung der Tatsachenlage bestehen muss. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn die letzten Nebenkostenabrechnungen ein Guthaben zu Gunsten des Mieters aufwiesen.

Interessant dürfte in diesem Zusammenhang noch sein, dass der Vermieter die Nebenkosten noch binnen 12 Monaten nach Ende des letzten Abrechnungszeitraumes abrechnen kann. Trotz dieser relativ langen Verjährungsfrist ist es jedoch nicht möglich, die Mietkaution genauso lange zu behalten, denn hierfür gilt, wie oben erwähnt, eine deutlich kürzere Frist.

Als Vermieter sollten Sie sich daher um eine zeitnahe Abrechnung der Nebenkosten bemühen. Bestehen am Ende der Mietzeit Schadensersatzansprüche gegen den Mieter, so können diese nun mit der Mietkaution im Wege einer Aufrechnung verrechnet werden. Dies bedarf einer Erklärung gegenüber dem Mieter inklusive Aufstellung der Gegenpositionen.

Gibt es keine Gegenansprüche, so ist die Mietkaution insbesondere inklusive der mittlerweile auf dem Kautionskonto entstandenen Zinsen, an den Mieter auszuzahlen.

In Anbetracht der Tatsache, dass die Rechtslage eines jeden Einzelfalles maßgeblich von den besonderen Gegebenheiten Ihres konkreten Mietverhältnisses abhängt, empfiehlt es sich stets, im Rahmen eines persönlichen Gesprächs mit einem Rechtsanwalt fachkundigen Rat einzuholen.

Bei Rückfragen beraten wir Sie gerne.

Autor: André Hascher,
Rechtsanwalt bei Rechtsanwaltskanzlei Wellmann und Kollegen in Darmstadt.
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