Die Jährliche Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis
Damstädter Echo Spezial "Ihr Recht" vom 24. April 2012
Die Jährliche Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis
Jährlich bietet die Betriebskostenabrechnung Potenzial für Streit im Wohnraummietverhältnis. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Häufig ist die Abrechnung fehlerhaft oder erläuterungsbedürftig, gelegentlich wird gar keine Abrechnung erstellt.
Eine Pflicht zur Betriebskostenabrechnung besteht, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird. Viele Mustermietverträge bieten entsprechende Optionen, die ausgewählt werden müssen. Andernfalls muss keine Abrechnung erfolgenmit Risiken für Mieter und Vermieter.
Vorauszahlung des Mieters auf die Betriebskosten nimmt der Vermieter treuhänderisch entgegen, d.h. er darf diese Gelder nicht ohne Abrechnung zu seinem Vermögen hinzufügen. Der Mieter kann daher eine Abrechnung verlangen und erzwingen.
Für die Abrechnung sieht das Gesetz eine Frist von 1 Jahr ab Ende des Betriebskostenjahres vor. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, kann er keine Nachforderungen mehr verlangen.
Erteilt der Vermieter keine Abrechnung, kann der Mieter bei einem beendeten Mietvertrag nicht abgerechnete Vorauszahlungen z. T. wieder zurückverlangen, im laufenden Mietvertrag kann er die Leistung weiterer Vorauszahlungen zurückbehalten, was er dem Vermieter gegenüber erklären muss.
Die Abrechnung muss formale und inhaltliche Voraussetzungen erfüllen, damit sie ordnungsgemäß ist.
Die Darstellung muss so gewählt werden, dass sie ohne weitere Hilfsmittel eine rechnerische Überprüfung der angesetzten Kosten und deren Umlage auf den Mieter ermöglicht. Daher ist die Angabe der Gesamtkosten für das Haus, des Verteilungsschlüssels und der Belastung des Mieters erforderlich. Formell fehlerhafte Abrechnungen gelten als nicht gestellt.
Die Abrechnung muss sodann inhaltlich korrekt sein. Es dürfen nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die imAbrechnungsjahr angefallen sind.Welche Kosten vereinbart und umlagefähig sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung.
Die Abrechnung ist dahingehend zu prüfen, ob die abgerechneten Betriebskosten angefallen, die Umlage vereinbart und möglich ist und ob die Kostenmit demrichtigen Verteilungsschlüssel umgelegt wurden.
Enthält der Mietvertrag keinen Verteilungsschlüssel oder den Eintrag „anteilig“, ist nach dem Wohnflächenanteil der Wohnung am gesamten Haus abzurechnen. Bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist der tatsächliche Verbrauch umzulegen.
Findet keine Verbrauchserfassung statt, kann dem Mieter ein Kürzungsrecht zustehen.
Die Abrechnung weist schließlich die Differenz zwischen dem Abrechnungsergebnis und den Vorauszahlungenaus, die vom Mieter oder dem Vermieter auszugleichen ist. Der Vermieter muss auf die Abrechnungsfrist von einem Jahr achten.
Bei Nachforderungen kann der Vermieter die Vorauszahlung für die Zukunft angemessen erhöhen. Tip: Bei Abschluss des Mietvertrags ist auf die Vereinbarung der Betriebskostenvorauszahlung zu achten. Liegt die Wohnung in einerWohnungseigentumsanlage, empfiehlt sich ggf. die Vereinbarung des Abrechnungsschlüssels für das Hausgeld, um etwaige Differenzen durch die Umlage mittels unterschiedlicher Schlüssel zu vermeiden.
Zur Vermeidung von Problemen empfehle ich Ihnen, sich rechtzeitig fachkundigen Rat einzuholen.
Thorsten Harnack Rechtsanwalt
Wellmann & Kollegen Rechtsanwälte,
Darmstadt