Das Kündigungsrecht des Vermieters – Eigenbedarfskündigung

Darmstädter Echo vom 09.08.2011

1. Die Möglichkeiten des Vermieters, einen Wohnraummietvertrag zu kündigen, sind auf wenige Ausnahmetatbestände beschränkt. Dies schützt den Mieter, der ein Interesse daran hat, seinen gesellschaftlichen und sozialen Lebensmittelpunkt zu festigen. Der Vermieter erhält als Kompensation hierfür die Miete.

Entschließt sich der Vermieter zu einer Änderung der Nutzung seiner Wohnung, ohne dass der Mieter hierzu einen Anlass gegeben hat, ist die wichtigste und häufig gewählte Kündigung die Eigenbedarfskündigung, seltener die Verwertungskündigung.

Die Eigenbedarfskündigung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Liegen diese nicht vor, ist die Eigenbedarfskündigung unberechtigt und löst gegebenenfalls Schadensersatzpflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter aus.

2. Dies hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung erneut bestätigt. In dem entschiedenen Fall kündigten die beiden Vermieter den seit 20 Jahren bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter mit der Begründung, dass einer der beiden Vermieter in die Wohnung einziehen wolle. Nach Auszug des Mieters wurden verschiedene Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt und die Wohnung zwei Jahre später verkauft.

Der ehemalige Mieter klagte gegen seine Vermieter und bekam Recht. Die Vermieter mussten dem Mieter Makler- und Umzugskosten sowie die Differenz zwischen der Miete der gekündigten Wohnung und der Miete für die neu angemietete Wohnung erstatten. Zur erneuten Überlassung der Wohnung waren sie in diesem Fall aber nicht verpflichtet.

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde, da sich die Wohnung in unvermietetem Zustand zu einem erheblich höheren Preis verkaufen ließ und da lediglich erforderliche Renovierungen, aber keine individuellen Umbauarbeiten durchgeführt wurden.

3. Eine wirksame Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung sich, einem Familienangehörigen oder einem Angehörigen seines Haushalts überlassen will. Diese Voraussetzung lässt sich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses überprüfen, wie die oben wiedergegebene Entscheidung zeigt.

Eigenbedarfskündigungen sind für Vermieter eine zulässige und zuverlässige Möglichkeit zur Kündigung eines Mietvertrags über die ihnen gehörende Wohnung. Von einem Ausspruch sollte jedoch nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn die Eigenbedarfsgründe tatsächlich vorliegen. Auch ist nicht jede Forderung eines Mieters nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt.

Lässt sich der Mieter auf einen Vertrag zur Aufhebung des Mietvertrags ein, der möglicherweise eine Abfindungszahlung vorsieht, kann dies dazu führen, dass ihm weitergehende Ansprüche nicht mehr zustehen. Dies muss jedoch im Einzelfall genau untersucht werden.

4. Um Sicherheit in Fragen rund um die Vorbereitung, Abwicklung oder das Vorgehen einer Wohnraumkündigung oder gegen eine solche zu erhalten, empfiehlt es sich, sich frühzeitig von einem auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen.

Rechtsanwalt Thorsten Harnack, Wellmann & Kollegen, Darmstadt