Befristete Mietverträge und Eigenbedarf

Die Geltendmachung von Eigenbedarf des Vermieters zeigt ein typisches Spannungsverhältnis der widerstreitenden Interessen im Mietverhältnis: Die Wohnung des Mieters wird als sein Lebensmittelpunkt, der Vermieter wird in seinem Eigentum geschützt.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, müssen diese Interessen in Ausgleich gebracht werden. Die Fallstricke für Mieter und Vermieter soll das folgende Beispiel zeigen.

Ein Vermieter vermietet seine Wohnung und vereinbart mit dem Mieter schriftlich die Befristung auf 6 Jahre. Er gibt als Grund Eigenbedarf an.

Nach Einzug investiert der Mieter Geld in die Verschönerung der Wohnung, er fragt nach 4 Jahren, ob der Mietvertrag verlängert wird. Der Vermieter kündigt kurz darauf wegen Eigenbedarfs. Muss der Mieter ausziehen?

Ja, denn auf beiden Seiten wurden Fehler gemacht.

Zur Sicherung des Wiedereinzugs des Vermieters und/oder der Absicherung einer Mindestmietdauer zugunsten des Mieters kann eine Befristung des Mietvertrags vereinbart werden. Eine Befristung ist wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wird. Trotz Einhaltung der Schriftform darf die Befristung nur für bestimmte Fälle vereinbart werden, die im Mietvertrag genannt werden müssen. Zu den Gründen zählt u.a. der Eigenbedarf, der aber konkret umschrieben werden muss. Ist die Befristung unwirksam, liegt evtl. ein Kündigungsverzicht vor. Vorliegend schied dies aus, da der Kündigungsverzicht nur für max. vier Jahre vereinbart werden kann.

Im Ergebnis lag somit ein unbefristetes Mietverhältnis vor, das der Vermieter mit der Eigenbedarfskündigung beenden konnte. Selbst bei wirksamer Befristung kann sich der Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis wandeln, wenn der Mieter den Vermieter in den letzten Monaten vorAblauf des Mietvertrages zur Erklärung auffordert, ob der Befristungsgrund noch besteht. Verneint der Vermieter, ist der Mietvertrag ab dann unbefristet. Imvorliegenden Fall war die Anfrage zu früh, im Übrigen bestand der Eigenbedarf. Hat der Mieter Geld in die Wohnung investiert, kann der Mieter u.U. seine Investitionen abwohnen. Das Mietverhältnis kann sich auf eine Dauer von vier Jahren verlängern, diese Grenze ist aber nicht fest. Im Beispielsfall erfolgte die Kündigung zum Ablauf des fünften Mietjahres, sodass keine Verlängerung in Betracht kam.

Der Vermieter hatte vorliegend in der Kündigung nicht auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen, sodass das Risiko bestand, dass der Mieter aus bestimmten Gründen noch eine Verlängerung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Als Grund gab dieser eine schwere Erkrankung an. Dies reicht jedoch nur dann, wenn wegen der Erkrankung eine Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig gefunden werden kann. Am Ende zog der Mieter zum Ablauf des 5. Vertragsjahres aus. Aufgrund der Stolperfallen bei Befristungen in Mietverträgen sollten sich Mieter und Vermieter gut beraten lassen,um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein.

Thorsten Harnack
Rechtsanwalt
Wellmann & Kollegen Rechtsanwälte Darmstadt